사장님의 꿈을 안고 창업 전선에 뛰어드는 분들이라면 누구나 한 번쯤 마주하게 되는 거대한 산, 바로 점포 계약입니다. 특히나 초기 창업 비용의 큰 부분을 차지하는 월세와 권리금은 예비 사장님들의 머리를 복잡하게 만드는 주범인데요. 하지만 이 두 가지를 제대로 이해하고 꼼꼼히 따져보는 것만으로도 성공 창업의 절반은 달성했다고 할 수 있습니다.

“아는 것이 힘이다!”라는 말처럼, 복잡해 보이는 점포 계약도 핵심만 알면 두려울 것 없습니다. 오늘 이 시간에는 예비 사장님들이 월세 계약과 권리금 계약 시 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트를 속 시원하게 알려드릴게요. 이 글만 정독하셔도 계약서 앞에서 당당해질 수 있을 겁니다!

Ⅰ. 매달 나가는 돈, 월세 계약! 이것만은 꼭 따져보세요!

월세는 매달 고정적으로 지출되는 비용인 만큼, 계약 조건 하나하나가 사업의 장기적인 수익성에 큰 영향을 미칩니다. 마치 숨만 쉬어도 나가는 돈처럼 느껴질 수 있지만, 꼼꼼히 살펴보면 아낄 수 있는 부분도, 더 유리하게 만들 수 있는 조건도 분명히 있습니다.

1. 내 보증금과 월세, 적정한 걸까? (feat. 상가임대차보호법)

   • 시세 파악은 기본!: 주변 점포들의 시세와 내가 계약할 점포의 입지, 크기, 상태 등을 종합적으로 고려해서 보증금과 월세가 적정한 수준인지 판단해야 합니다. 발품, 손품 팔아 최대한 많은 정보를 모으는 것이 중요해요.
   • 환산보증금, 왜 중요할까요?: ‘보증금 + (월세액 X 100)’으로 계산되는 환산보증금! 이 금액에 따라 상가건물 임대차보호법의 적용 범위가 달라집니다. 이 법의 보호를 받아야 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호, 우선변제권 등 소중한 내 권리를 지킬 수 있거든요.
     | 지역 | 환산보증금 상한액 |
     | —————– | —————– |
     | 서울특별시 | 9억원 이하 |
     | 과밀억제권역 등 | 6억 9천만원 이하 |
     | 광역시 등 | 5억 4천만원 이하 |
     | 그 밖의 지역 | 3억 7천만원 이하 |
     • 잠깐! 환산보증금이 기준을 초과하더라도 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호, 대항력, 3기 차임 연체 시 해지 등 일부 중요한 조항은 여전히 적용되니 꼭 기억하세요!

2. 월세 외 숨은 비용, 관리비와 부가세를 잡아라!

   • 관리비, 어디까지 포함?: 청소비, 공동전기료, 수도료 등 관리비에 어떤 항목이 포함되는지 명확히 확인하세요. “좋은 게 좋은 거지~” 하고 넘어갔다간 생각보다 큰 관리비 폭탄을 맞을 수 있습니다. 주변 시세와 비교는 필수!
   • 부가세는 별도인가요?: 월세와 관리비에 부가가치세(VAT) 10%가 별도로 붙는지 꼭 확인해야 합니다. 부가세 별도라면 실제 지출액이 10% 늘어나므로 예산 계획 시 반드시 반영해야겠죠?

3. 계약 기간과 재계약, 얼마나 안정적으로 장사할 수 있을까?

   • 최초 계약 기간: 보통 1~2년 단위로 계약하지만, 내 업종의 특성이나 투자 비용 회수 기간을 고려해서 임대인과 충분히 협의하세요.
   • 계약갱신요구권: 우리는 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위 내에서 계약 갱신을 요구할 수 있습니다(상가임대차보호법 제10조). 다만, 월세를 3기분 이상 연체하는 등 특별한 사유가 있다면 임대인이 갱신을 거절할 수도 있으니 성실한 임차인의 모습은 기본이겠죠?

4. 월세 인상, 얼마나 오를 수 있나요? (인상률 상한 체크)

   • 상가임대차보호법 적용 대상이라면, 임대료 증액은 약정한 금액의 5%를 초과할 수 없습니다. 또한, 한 번 올렸다면 1년 안에는 다시 올릴 수 없다는 점도 기억해두세요! 갑작스러운 월세 폭탄은 이제 그만!

5. 피치 못할 사정, 중도 해지 조건과 위약금은?

   • “혹시 모를 일”에 대비하는 자세가 필요합니다. 계약 기간을 다 채우지 못하고 나가야 할 경우, 어떤 조건으로 해지가 가능하고 위약금은 얼마나 발생하는지 계약서 내용을 꼼꼼히 살펴보세요. 보통 남은 기간 월세의 일부를 위약금으로 내거나, 새로운 임차인을 구해줘야 하는 조건이 많습니다.

6. 나갈 때 분쟁 주의! 원상복구 범위는 어디까지?

   • 계약이 끝나면 빌린 점포를 원래 상태로 돌려줘야 하는 것이 원칙입니다. 하지만 이 ‘원래 상태’의 기준이 애매해서 임대인과 가장 많이 다투는 부분이기도 하죠.
   • 꿀팁! 계약 당시 점포 상태를 사진이나 영상으로 자세히 남겨두고, 계약서에 원상복구의 구체적인 범위(예: 내가 설치한 시설물 처리 방법 등)를 명확히 적어두는 것이 분쟁을 막는 지름길입니다.

7. 제소전화해조서, 도장 찍기 전에 꼭 확인!

   • 이름도 어려운 제소전화해조서! 간단히 말해, 계약 내용을 어겼을 때 소송 없이 바로 강제집행을 할 수 있도록 미리 법원의 화해를 받아두는 제도입니다. 임대인이 요구하는 경우가 많은데, 임차인에게 불리한 내용이 담길 수 있으니 작성 전 반드시 내용을 꼼꼼히 살피고, 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받으세요.

8. 계약서의 숨은 보석, 특약사항을 놓치지 마세요!

   • 특약사항은 계약 당사자 간의 특별한 약속입니다. 법에 어긋나지 않는 한 강력한 효력을 가지므로, 업종 제한, 영업시간, 간판 설치, 주차 문제 등 내 사업 운영과 관련된 모든 사항을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 나에게 유리한 내용을 추가하거나 불리한 내용은 수정을 요구해야 합니다.

Ⅱ. 알쏭달쏭 권리금, 핵심만 쏙쏙 파헤치기!

권리금은 기존 임차인이 새로운 임차인에게 점포의 유·무형적 가치를 넘기는 대가로 받는 돈입니다. 눈에 보이지 않는 가치도 포함되다 보니 분쟁의 소지가 많은데요, 그래서 더더욱 신중하게 접근해야 합니다.

1. 권리금, 너 정체가 뭐니? (권리금의 종류)

   • 바닥권리금: 상권, 유동인구 등 점포의 ‘위치적 이점’에 대한 값입니다. 보통 활성화된 기존 상권에서 높게 형성되죠.
   • 영업권리금: 기존 가게의 단골 고객, 브랜드 인지도, 영업 노하우 등 ‘무형의 영업 가치’에 대한 돈입니다. 이전 가게의 매출 자료 등을 통해 추정해볼 수 있습니다.
   • 시설권리금: 인테리어, 간판, 주방 설비 등 ‘눈에 보이는 시설물’에 대한 대가입니다. 시설물의 상태, 사용 기간 등을 고려해서 산정하죠. 특히 같은 업종을 이어받을 때 중요하게 작용합니다.

2. 이 권리금, 정말 합리적인 걸까? (적정성 판단)

   • 권리금은 법으로 정해진 기준이 없어 파는 사람과 사는 사람의 합의로 결정됩니다. 그래서 주변 시세, 해당 점포의 과거 매출과 순이익, 시설 상태, 입지 조건 등을 종합적으로 분석해서 “이 정도면 괜찮겠다” 싶은 적정선을 찾아야 합니다.
   • 너무 높은 권리금은 초기 부담만 커지고, 나중에 되팔 때도 어려움을 겪을 수 있습니다. 필요하다면 상가 전문 부동산이나 컨설턴트의 도움을 받아 객관적인 평가를 받아보는 것도 좋은 방법입니다.

3. 내 권리금은 소중하니까! (권리금 회수 기회 보호)

   • 상가임대차보호법은 임대차 기간 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 (2018년 10월 16일 이후 최초 체결 또는 갱신된 임대차는 종료 6개월 전부터, 그 이전은 3개월 전부터) 내가 주선한 새로운 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 임대인이 방해하지 못하도록 보호하고 있습니다. 환산보증금 초과 여부와 관계없이 적용되는 아주 중요한 내용입니다!
   • 임대인의 이런 행동은 방해 행위!:
     • 새 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 받는 행위
     • 새 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 못 주게 막는 행위
     • 새 임차인에게 터무니없이 높은 월세나 보증금을 요구하는 행위
     • 정당한 이유 없이 새 임차인과의 계약을 거절하는 행위
   • 만약 임대인의 방해로 권리금을 못 받게 되면, 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

4. 권리금 주고받을 때, 양도양수 계약서 이렇게 쓰세요!

   • 넘겨받는 것들, 정확히 기록하기: 어떤 시설물, 비품, 고객 정보 등을 넘겨받는지 구체적으로 목록을 작성해서 계약서에 첨부하세요. “대충 다~”는 절대 안 됩니다!
   • 기존 임차인의 빚, 내가 떠안지 않도록!: 이전 가게의 공과금(전기, 수도, 가스 등) 미납액이나 세금 체납 여부를 확인하고, 누가 부담할지 명확히 정해야 합니다.
   • 가장 중요! 임대인의 동의 & 새 임대차 계약 조건 확인: 권리금 계약은 반드시 건물주(임대인)의 동의를 받아야 합니다. 그리고 새로운 임차인인 나는 임대인과 새로운 임대차 계약을 맺어야 하는데, 이때 월세, 보증금, 계약 기간 등 새 계약 조건을 미리 꼼꼼히 확인해야 합니다. 권리금 다 줬는데 임대인이 갑자기 말을 바꾸면 곤란하겠죠?
   • 권리금은 언제 주는 게 안전할까?: 보통 임대인과 신규 임차인 간의 임대차 계약이 완전히 체결된 후에 권리금을 지급하는 것이 안전합니다.
   • 안전장치 특약: “임대인과 본 계약과 동일한 조건으로 임대차 계약이 체결되지 않을 경우 본 권리금 계약은 무효로 하고, 이미 지급한 계약금은 즉시 반환한다” 와 같은 특약을 넣어두면 만일의 사태에 대비할 수 있습니다.

5. 건물주가 직접 권리금을 달라고 한다면?

   • 원칙적으로 권리금은 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 오가는 돈입니다. 건물주가 직접 권리금을 요구하거나 받는 것은 법적으로 문제가 될 수 있으며, 특히 상가임대차보호법상 권리금 회수 기회 방해 행위에 해당할 가능성이 높으니 주의하세요.

Ⅲ. 월세·권리금 계약 공통 필독! 실패 없는 점포 계약의 비밀

월세 계약이든 권리금 계약이든, 점포를 계약할 때는 아래 사항들을 반드시 확인해서 불필요한 분쟁을 막고, 안정적인 사업의 첫발을 내디뎌야 합니다.

1. 서류 확인의 기본, 등기사항전부증명서 (구 등기부등본)

   • 진짜 주인 맞나요?: 계약하려는 점포의 실제 소유주가 누구인지, 계약서에 도장 찍는 임대인과 일치하는지 신분증과 함께 반드시 확인하세요. 대리인과 계약한다면 위임장, 인감증명서 등으로 정당한 대리인인지 꼭 확인해야 합니다.
   • 빚은 없나요?: 해당 건물에 은행 대출(근저당권)이나 다른 빚(가압류, 가처분 등)이 너무 많이 잡혀있는지 확인해야 합니다. 빚이 너무 많은 건물은 경매로 넘어갈 위험이 있고, 이 경우 소중한 내 보증금을 떼일 수도 있습니다.

2. 건물의 신분증, 건축물대장 확인!

   • 면적과 용도, 정확한가요?: 계약하려는 점포의 실제 면적과 건축물대장상 면적이 같은지, 내가 하려는 업종이 해당 점포의 용도(예: 근린생활시설, 판매시설 등)에 맞는지 확인해야 합니다.
   • 불법 건축물은 아니겠죠?: 위반건축물로 등재되어 있다면 영업 허가를 못 받거나, 벌금(이행강제금)을 내야 하거나, 심지어 철거 명령을 받을 수도 있습니다.

3. 땅의 쓰임새, 토지이용계획확인원 (필요하다면)

   • 점포가 있는 땅의 용도지역, 지구 등을 확인해서 앞으로 도시계획 변경 등으로 인해 어떤 변화가 있을지 예측해볼 수 있습니다. 장기적인 사업을 계획한다면 한 번쯤 확인해보는 것이 좋습니다.

4. 장사의 핵심, 주변 상권과 입지 분석!

   • 사람은 얼마나 다니나?: 평일/주말, 시간대별 유동 인구 특징 파악하기!
   • 경쟁자는 누구?: 주변의 같은 업종, 비슷한 업종 가게들을 분석해서 나만의 차별점을 찾아야 합니다.
   • 찾기 쉽고 잘 보이나?: 대중교통은 편한지, 주차는 가능한지, 고객 눈에 잘 띄는 위치인지 등을 꼼꼼히 점검하세요.
   • 앞으로 더 좋아질까?: 주변 지역 개발 계획이나 새로운 상권 형성 가능성도 고려해야 합니다.

5. 백문이 불여일견! 점포 상태 직접 확인 (현장 답사)

   • 계약 전 반드시! 직접 점포를 방문해서 물이 새는 곳은 없는지, 벽에 금이 가 있지는 않은지, 전기 용량은 충분한지, 물은 잘 나오고 잘 빠지는지, 환풍 시설이나 소방 시설은 제대로 되어 있는지 등 건물의 전반적인 상태를 샅샅이 확인해야 합니다. 문제 발생 시 책임 소재를 분명히 하기 위해 사진이나 영상으로 기록해두는 센스!

6. 마지막 관문, 계약서 최종 검토 (전문가 도움 환영!)

   • 말로 합의한 내용과 계약서 내용이 모두 일치하는지, 나에게 불리하거나 애매한 조항은 없는지 계약서 내용을 마지막까지 꼼꼼히 검토해야 합니다. 특히 특약사항은 분쟁 시 중요한 판단 근거가 되므로 신중하게 작성하고 확인하세요.
   • 계약 금액이 크거나 내용이 복잡하다면 공인중개사 외에 변호사 등 법률 전문가의 도움을 받아 계약서를 검토하는 것이 가장 안전합니다.

7. 기본 중의 기본, 관련 법규 숙지하기!

   • 상가건물 임대차보호법, 건축법, 소방법 등 점포 운영과 관련된 기본적인 법규를 알아두면 예기치 않은 법적 문제 발생을 미리 막을 수 있습니다.

Ⅳ. 결론: 신중한 계약이 성공 창업의 디딤돌!

점포 계약은 단순히 장사할 공간을 구하는 것을 넘어, 내 사업의 성패를 결정짓는 매우 중요한 과정입니다. 특히 월세와 권리금은 창업 자금에서 큰 부분을 차지하고, 계약 조건 하나하나가 앞으로의 사업 운영에 직접적인 영향을 미치죠.

따라서 조급하게 결정하기보다는 충분한 시간을 가지고 오늘 알려드린 체크리스트를 바탕으로 꼼꼼하게 점검하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 신중하게 계약을 체결해야 합니다. 마치 첫 단추를 잘 꿰어야 옷맵시가 살 듯, 성공적인 창업을 위한 첫 단추는 바로 현명하고 꼼꼼한 점포 계약입니다.

혹시라도 계약 과정이나 계약 이후에 분쟁이 발생한다면 혼자 끙끙 앓지 마세요. 내용증명 발송, 대한법률구조공단이나 관련 시민단체 상담, 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청, 변호사를 통한 소송 등 적극적으로 도움을 받을 수 있는 방법들이 있습니다.

예비 사장님들의 성공적인 창업을 진심으로 응원합니다! 이 글이 든든한 길잡이가 되기를 바랍니다.